Adoção de Métodos de Análise de Mercado Imobiliário nas Decisões de Projeto: estudo de caso dos incorporadores residenciais no bairro de Pinheiros no período 1994-1999

As construções residenciais verticais, promovidas por incorporadores, respondem por trinta e quatro por cento da área construída no município de São Paulo, constituindo elemento fundamental da sua paisagem urbana. Decisões quanto a projetos levam em conta o mercado imobiliário. Como os incorporadores analisam este mercado? Utilizam-se de conceitos de administração de marketing - orientada para a satisfação das necessidades e desejos do consumidor - ou de metodologias de análise orientadas para o produto? Esta dissertação, a partir de entrevistas com agentes do mercado imobiliário, estuda o grau de adoção destes métodos de análise em um conjunto de projetos, possibilitando uma classificação de incorporadores, e identificação das diferenças resultantes em seus projetos. Os resultados indicam que os métodos tendem a agregar desempenho de vendas, e que existem fortes limitações para a adoção, mais ampla, de uma orientação para o consumidor. São discutidas implicações na arquitetura e no planejamento urbano.