A Influência de Obras Viárias no Valor do Solo de Imóveis Urbanos Inseridos no Entorno: o caso da Av. Faria Lima em São Paulo

Intervenções públicas no sistema viário urbano podem modificar as condições do mercado imobiliário, em especial no valor do solo da região em que são implantadas obras viárias, principalmente por melhoria da acessibilidade. O presente trabalho reúne, num primeiro momento, bases teóricas, metodologias e normas para estimação do valor do solo urbano, no contexto nacional e em países estrangeiros. Destacam-se os agentes que influenciam na formação deste valor, as maneiras como são avaliados, bem como suas relações com o sistema viário, cuja principal função é proporcionar acessibilidade, e ainda como esta pode influenciar no valor do solo, tendo em vista o principal objetivo do trabalho que é atender a influência de uma alteração do sistema viário sobre o valor de solo. Assim, na busca de resultados práticos, através de um estudo de caso, ampliação viária da Av. Faria Lima em São Paulo, um dos mais importantes centros de negócios da capital, é feito à comparação das condições de mercado imobiliário, principalmente do valor do solo, no entorno dos trechos que tiveram seu traçado ampliado, ao norte desta avenida no bairro de Pinheiros e ao sul nos bairros do Itaim e Vila Olímpia, antes e após a conclusão da obra viária; os dados de valor do solo na condição antes da obra foram obtidos através do trabalho de uma Comissão de Peritos Judiciais, nomeada para este fim, pelos juízes da Varas Cíveis da Fazenda Pública Municipal em 1994, para servir nas ações de desapropriação para a promoção da obra viária, e os valores do solo atuais para as mesmas localidades foram levantados em pesquisa de campo, elaborada pelo autor em 2001, segundo as fundamentações de estimação de valor do solo previamente reunidas neste trabalho. Com base neste estudo de caso e nas formulações teóricas, são discutidas duas hipóteses básicas sobre a influência da obra viária no valor de solo urbano.